중개보수(복비) 계산법: 매매 2억~9억은 0.4%, 월세는 '×100' 환산부터 하세요

공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항
주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 시ㆍ도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.

복비는 '정가'가 아니라 '상한'입니다

중개보수를 흔히 정해진 수수료로 생각하지만, 법이 정한 것은 넘을 수 없는 상한입니다. 실제 금액은 그 범위 안에서 시·도 조례가 정한 요율 이내로 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 중개대상물 소재지와 중개사무소 소재지가 다르면 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따릅니다(제20조 제3항).

또 하나, 중개보수는 거래 당사자 양쪽에서 각각 받습니다. 계산기로 나온 금액은 한쪽이 내는 상한이고, 중개사가 받는 총액은 그 두 배까지일 수 있습니다.

주택 상한요율표

2021년 10월 19일 신설된 별표1이 지금도 그대로 적용됩니다.

한도액은 요율로 계산한 금액이 그보다 크면 한도액까지만 받을 수 있다는 뜻입니다. 전세 8천만원은 0.4%로 32만원이지만 한도가 30만원이라 상한은 30만원입니다.

월세는 거래금액 환산이 먼저입니다

월세 계약은 보증금만 보고 요율을 고르면 틀립니다. 시행규칙 제20조 제5항 제1호에 따라 보증금 + 월세 × 100을 거래금액으로 보고, 이 값이 5천만원 미만이면 보증금 + 월세 × 70으로 다시 계산합니다.

두 번째 줄처럼 ×70 규칙이 적용되면 거래금액이 줄어 중개보수도 줄어듭니다. 소액 월세에서 특히 자주 빠뜨리는 부분입니다.

매매 금액대별로 보면

9억원을 넘는 순간 요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌므로 경계 근처 금액은 상한 차이가 큽니다. 상한은 어디까지나 최대치이니, 금액대가 높을수록 요율을 미리 협의해 두는 편이 낫습니다.

오피스텔·상가·토지는 다른 표를 씁니다

• 주거용 오피스텔: 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도를 갖춘 전용 입식부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내(별표2, 제20조 제4항 제1호).
• 그 밖의 중개대상물: 상가·토지, 위 요건을 못 갖춘 오피스텔 등은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의(제20조 제4항 제2호). 중개사무소는 받으려는 상한요율을 요율표에 게시해야 하고 그보다 더 받을 수 없습니다(제20조 제7항).
• 주택과 상가가 섞인 건물: 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율, 절반 미만이면 주택 외 요율(제20조 제6항).

계약 전에 확인할 것

• 상한요율 안에서 실제 요율을 계약 전에 협의해 두기
• 중개사무소가 일반과세자면 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있으니 포함 여부를 같이 확인하기
• 월세는 ×100, 5천만원 미만이면 ×70 환산이 맞게 됐는지 영수증의 거래금액 확인하기
• 법정 한도를 넘게 요구받으면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 문의하기

중개보수와 별개로 권리관계 확인 등에 드는 실비는 영수증을 붙여 따로 청구할 수 있습니다(제20조 제2항). 영수증 없는 실비 요구는 근거를 물어보세요.