전월세 계약을 앞두고 보증금을 올리거나 낮추면서 월세를 조정해야 할 때,
정확한 계산법을 모르면 불리한 조건을 받아들일 수 있습니다.
검색해서 들어온 분이라면 지금 전환율이 몇 퍼센트인지,
내 보증금이면 월세가 얼마인지 바로 알고 싶을 겁니다.
결론부터 말하면,
법정 전환율 4.5% 기준으로 보증금 1억원이면 월 37만 5천원입니다.
계약 기간 중에는 기준금리 + 2%p를 넘을 수 없습니다.
>> 보증금 1억원은 4.5% 전환율에서 월 37만 5천원입니다.
전월세 전환율, 정확히 무엇인가
전월세 전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다.
보증금을 적게 내는 대신 월세를 더 내는 구조에서,
그 환산 기준이 되는 숫자입니다.
예를 들어 보증금 1억원을 월세로 전환한다고 하면,
1년 이자율 4.5%를 적용해 1년치 이자를 12개월로 나눕니다.
그래서 1억 × 4.5% ÷ 12 = 37만 5천원이 나옵니다.
이 4.5%는 법이 정한 기준 전환율입니다.
시장 금리가 아니라 법정 비율이라 계약서에 다른 약정이 없으면 이 기준을 따릅니다.
4.5% 기준으로 직접 계산해보면
계산식은 간단합니다.
보증금에 4.5%를 곱한 뒤 12개월로 나누면 됩니다.
[표] 전환율 4.5% 기준 보증금별 월세
보증금 | 월세
1억원 | 37만 5천원
이 표는 자료에 명시된 유일한 계산 예시입니다.
다른 보증금 금액도 같은 산식으로 계산하면 됩니다.
보증금 1억원이면 매달 37만 5천원이 월세로 전환됩니다.
이 금액이 기준점이 되어,
보증금을 올리거나 내릴 때 월세 증감을 판단할 수 있습니다.
전월세 전환 계산기
https://calc.dailyhappyinfo.com/tools/jeonse?utm_source=naver&utm_medium=post&utm_campaign=blog0821_jeonse
계약 중 전환 상한은 따로 있다
계약 기간 중에 보증금을 월세로 전환할 때는 법정 상한이 있습니다.
기준금리 + 2%p를 넘을 수 없습니다.
> 전월세 전환율 상한: 기준금리 + 2%p (법정)
이 상한은 계약 기간 중 전환에 적용됩니다.
신규 계약이 아니라 기존 계약에서 보증금을 조정할 때 지켜야 하는 한도입니다.
기준금리는 한국은행이 정하는 금리이므로,
현재 값은 한국은행 발표를 확인해야 합니다.
자료에는 기준금리 수치가 없으므로 정확한 상한율은 직접 확인하셔야 합니다.
사람들이 자주 착각하는 지점
많은 분이 전환율 4.5%가 모든 경우에 고정이라고 생각합니다.
하지만 계약 기간 중 전환에는 상한이 따로 있다는 점을 놓치기 쉽습니다.
또 하나, 전환율은 보증금 전체에 일괄 적용된다는 점입니다.
보증금을 5천만원 올리면 그 5천만원에 대해서만 월세가 줄어드는 것이 아니라,
전체 보증금 변동분에 대해 계산합니다.
계약서에 전환율을 명시하지 않으면 법정 기준이 적용됩니다.
따라서 계약서를 쓸 때 전환율 조항을 반드시 확인해야 합니다.
그래서 보증금 올릴 때 어떻게 해야 하나
보증금을 올리는 상황이라면,
월세가 얼마나 줄어야 하는지 전환율로 계산해보는 것이 먼저입니다.
① 상한 초과 여부를 확인하세요.
계약 기간 중이라면 기준금리 + 2%p를 넘는 전환율은 위법입니다.
기준금리를 확인하고 상한을 계산해보세요.
② 계산 결과를 계약서에 명시하세요.
구두 합의만 하면 나중에 분쟁이 생깁니다.
보증금 증액과 월세 감액을 계약서에 정확히 적어두세요.
③ 전환율 자체를 협상하지 마세요.
법정 기준이 있으므로,
그보다 높은 전환율을 요구받으면 거절할 근거가 됩니다.
!! 계약 중 전환율이 기준금리 + 2%p를 넘으면 위법입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전환율 4.5%는 어디에 정해져 있나요?
A. 법정 기준 전환율입니다.
계약서에 다른 약정이 없으면 이 비율을 적용합니다.
Q. 보증금 1억원이면 월세가 정확히 얼마인가요?
A. 4.5% 기준으로 1억 × 4.5% ÷ 12 = 37만 5천원입니다.
Q. 계약 중 전환 상한은 어떻게 확인하나요?
A. 한국은행 기준금리에 2%p를 더한 값입니다.
기준금리는 한국은행 발표를 확인하세요.
Q. 보증금을 올리면 월세는 자동으로 줄어드나요?
A. 계약서에 전환율 적용 조항이 있어야 합니다.
없다면 임대인과 합의가 필요합니다.
핵심 요약
전월세 전환율 계산은 보증금에 4.5%를 곱하고 12로 나누면 됩니다.
보증금 1억원이면 월 37만 5천원입니다.
계약 기간 중에는 기준금리 + 2%p 상한을 넘을 수 없습니다.
정확한 기준금리는 한국은행에서 확인하세요.
보증금 조정 전에 계산해보고 계약서에 명시하는 것이 안전합니다.
전월세 전환 계산기
https://calc.dailyhappyinfo.com/tools/jeonse?utm_source=naver&utm_medium=post&utm_campaign=blog0821_jeonse
※ 전환율 4.5%는 법정 기준이며, 계약 기간 중 상한은 기준금리 + 2%p입니다. 기준금리 값은 자료에 없으므로 한국은행 발표를 확인하세요. 실제 적용은 계약 내용과 임대인 합의에 따라 달라질 수 있습니다.